Você encontrou um ótimo inquilino. A pessoa parece responsável, paga o aluguel em dia no endereço atual e não se assustou com o valor da caução. Agora só falta resolver o contrato de aluguel. Só que... você não tem um.
Talvez você tenha alugado informalmente com um aperto de mão. Talvez tenha usado um modelo há três anos e o perdeu. Ou talvez seja sua primeira vez alugando um imóvel e esteja começando do zero. Seja qual for a situação, você está aqui porque precisa de um bom modelo de contrato de aluguel e, de preferência, um que possa ser assinado sem precisar se encontrar pessoalmente.
Boa notícia: este artigo oferece as duas coisas. Um modelo completo de contrato de aluguel que você pode realmente usar, além de um passo a passo para assiná-lo online em cerca de cinco minutos.
Por Que Todo Aluguel Precisa de um Contrato Escrito
Vamos esclarecer isso logo. Mesmo que você esteja alugando para seu primo, seu melhor amigo ou aquela pessoa super confiável do trabalho, você precisa de um contrato de aluguel escrito. Veja por quê:
A memória não é confiável. Daqui a seis meses, nenhum de vocês vai lembrar exatamente o que foi combinado sobre pagamento de contas, manutenção do jardim ou quem é responsável por consertar a máquina de lavar louça. Um contrato de aluguel escrito elimina as conversas do tipo "eu achei que você tinha dito..." que arruínam relacionamentos.
Acordos verbais são difíceis de comprovar. Na maioria dos lugares, acordos verbais de aluguel são tecnicamente legais. Mas tente provar o que foi combinado quando as coisas dão errado. Sem um documento assinado, disputas se tornam sua palavra contra a deles, e tribunais têm pouca paciência para isso.
O contrato protege ambos os lados igualmente. Um bom contrato de aluguel não é apenas uma ferramenta de proteção para o proprietário. Os inquilinos também se beneficiam. Ele garante que o valor do aluguel não mude de repente, estabelece quando o proprietário pode entrar no imóvel e define exatamente o que acontece com a caução.
Bancos e seguradoras querem ver o contrato. Se seu inquilino precisa contratar serviços de energia, registrar o endereço ou fazer um seguro residencial, muitos prestadores pedem uma cópia do contrato de locação. Sem um, seu inquilino pode enfrentar obstáculos desnecessários.
O Que Todo Contrato de Aluguel Deve Incluir
Aqui está a lista essencial. Pule qualquer item desses e estará pedindo por problemas no futuro.
O Básico
- Nomes completos de todos os proprietários e inquilinos. Não apelidos, não "o João do bar." Nomes completos como aparecem no documento de identidade.
- Endereço do imóvel incluindo número do apartamento, andar e descrições específicas (como "incluindo vaga de garagem nº 14").
- Data de início e término do contrato (ou especificar que é mês a mês).
- Valor do aluguel mensal na moeda exata, data de vencimento e formas de pagamento aceitas.
- Valor da caução e as condições para sua devolução.
Os Detalhes Que Importam
- Quem paga o quê. Energia, internet, coleta de lixo, água, aquecimento. Especifique tudo. "Inquilino paga todas as contas" está ok. Deixar em branco, não.
- Responsabilidades de manutenção. Quem cuida de reparos menores? O que conta como menor? A partir de qual valor em euros o reparo se torna responsabilidade do proprietário? Um limite comum é qualquer coisa acima de €100.
- Política de animais de estimação. Permitido, não permitido, permitido com caução adicional, permitido se abaixo de 10kg. Seja específico. "Sem animais" é claro. Não dizer nada sobre animais e depois reclamar do pastor alemão, não é.
- Regras de sublocação. O inquilino pode colocar o imóvel no Airbnb enquanto viaja? Pode deixar um amigo ficar por três meses? Defina isso claramente.
- Requisitos de aviso prévio para visitas. Com quanto tempo de antecedência você avisa antes de entrar no imóvel? 24 horas é o padrão na maioria dos lugares. Sem isso por escrito, você pode se encontrar em uma zona cinzenta legal.
As Proteções Legais
- Termos de pagamento atrasado. O que acontece se o aluguel atrasa 5 dias? 30 dias? Existe multa? Qual é o período de tolerância?
- Cláusulas de rescisão. Quanto tempo de aviso prévio cada parte precisa dar? 30 dias? 60 dias? Quais são os motivos para rescisão antecipada?
- Resolução de disputas. Vocês vão primeiro para mediação? Juizado de pequenas causas? Ter isso acordado antecipadamente evita muita raiva depois.
- Legislação aplicável. As leis de qual jurisdição se aplicam? Isso é importante especialmente para aluguéis entre países diferentes ou imóveis em estados diferentes.
Erros Comuns que Proprietários Cometem em Contratos de Aluguel
Depois de ver milhares de contratos passarem por plataformas de assinatura online, certos padrões surgem. Aqui estão os erros que causam mais problemas:
Erro 1: Usar um Modelo do País Errado
Aquele modelo de contrato de aluguel que você encontrou em um site aleatório? Pode ter sido escrito para a legislação dos Estados Unidos enquanto seu imóvel fica no Brasil. As leis de locação variam drasticamente entre países e até entre estados ou províncias. Uma cláusula perfeitamente legal em uma jurisdição pode ser inexequível ou totalmente ilegal em outra.
Sempre verifique se o modelo corresponde às suas leis locais. Em caso de dúvida, peça a um advogado imobiliário local para revisá-lo uma vez. Esse investimento inicial economiza milhares em potenciais disputas.
Erro 2: Ser Vago Sobre a Caução
"A caução será devolvida no final do contrato" não é suficiente. Seu contrato deve especificar:
- O valor exato retido
- Onde a caução está depositada (algumas jurisdições exigem uma conta separada)
- O prazo para devolução da caução após a saída (geralmente 14 a 30 dias)
- Condições específicas sob as quais deduções podem ser feitas
- O processo para documentar as condições do imóvel na entrada e na saída
Erro 3: Esquecer dos Termos de Renovação
O contrato termina em 31 de agosto. Seu inquilino fica. Você continua recebendo o aluguel. Mas agora não tem ideia de quais são os termos reais. O contrato renova automaticamente por mais um ano? Converte para mês a mês? Com o mesmo valor ou reajustado?
Defina isso claramente no contrato original para que ambas as partes saibam o que acontece quando o período do contrato termina.
Erro 4: Não Incluir uma Lista de Verificação de Entrada
Anexe um relatório de vistoria ao seu contrato de aluguel. Percorra o imóvel com seu inquilino no primeiro dia, documente tudo com fotos e faça ambas as partes assinarem. Esse único passo previne 90% das disputas sobre a caução.
Sem isso, boa sorte provando que aquele arranhão no piso de madeira não estava lá antes do seu inquilino se mudar.
Erro 5: Pular a Assinatura
Parece óbvio, mas acontece mais do que se imagina. Alguém preenche o modelo, talvez até imprima, e depois... fica na mesa da cozinha por três semanas. A vida fica corrida. Quando todos lembram, o inquilino já se mudou e ninguém se preocupa em buscar a assinatura.
Um contrato de aluguel sem assinatura mal vale o papel em que está impresso. É exatamente aqui que assinaturas eletrônicas resolvem o problema. Envie um link, o inquilino assina no celular, pronto.
Como Assinar Seu Contrato de Aluguel Online
Assinar seu contrato de aluguel não deveria exigir uma viagem pela cidade. Veja como resolver tudo digitalmente do início ao fim.
Passo 1: Prepare Seu Contrato
Comece com o modelo abaixo (ou sua versão personalizada). Preencha todos os detalhes específicos da sua situação de aluguel: nomes, endereço, valor do aluguel, datas e todos os termos que vocês combinaram verbalmente.
Salve como PDF. Se você estava trabalhando no Word ou Google Docs, basta exportar para PDF antes de enviar.
Passo 2: Envie e Configure a Assinatura
Acesse o CanUSign e envie o PDF do seu contrato de aluguel. Marque onde cada parte precisa assinar. Para um contrato de aluguel padrão, você normalmente vai precisar de:
- Assinatura do proprietário na última página
- Assinatura do inquilino na última página
- Iniciais de ambos em cada página (opcional, mas recomendado)
- Campos de data ao lado de cada assinatura
Passo 3: Envie para Assinatura
Digite o endereço de e-mail do inquilino. O CanUSign envia um link. Não é necessário criar conta. O inquilino abre no celular ou computador, revisa o documento e assina. Todo o processo leva cerca de dois minutos.
Passo 4: Ambas as Partes Recebem uma Cópia
Depois que todos assinaram, tanto proprietário quanto inquilino recebem automaticamente uma cópia em PDF do contrato totalmente executado. O documento inclui um certificado de assinatura com carimbos de data e hora, então você tem prova de exatamente quando cada parte assinou.
Por apenas €1 por contrato assinado, custa menos do que imprimir e enviar o contrato pelo correio. Se você gerencia vários imóveis, o plano mensal ilimitado de €15 faz ainda mais sentido.
Modelo Gratuito de Contrato de Aluguel
Aqui está um modelo direto de contrato de aluguel que você pode usar como ponto de partida. Copie, personalize para sua situação e assine.
CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL
Data: [Data]
PARTES
Locador: [Nome Legal Completo], residente em [Endereço do Locador]
Locatário: [Nome Legal Completo], residente em [Endereço Atual]
1. IMÓVEL
O Locador concorda em alugar ao Locatário o imóvel residencial localizado em:
[Endereço Completo do Imóvel, Incluindo Número do Apartamento]
O imóvel é alugado exclusivamente para fins residenciais.
2. PRAZO
Este contrato tem início em [Data de Início] e término em [Data de Término].
Ao expirar, este contrato será [automaticamente renovado pelo período de ___ meses / convertido em locação mês a mês / encerrado salvo renovação por escrito].
3. ALUGUEL
Aluguel mensal: [Valor] [Moeda]
Data de vencimento: Dia [1 / ___ ] de cada mês
Forma de pagamento: [Transferência bancária / Débito direto / Outra]
Pagamento para: [Dados bancários ou instruções de pagamento]
4. CAUÇÃO
Valor da caução: [Valor] [Moeda]
A caução será mantida em [descrever conta ou método] e devolvida em até [14/21/30] dias após o Locatário desocupar o imóvel, descontadas eventuais deduções por danos além do desgaste natural. Uma lista detalhada das deduções será fornecida.
5. CONTAS E SERVIÇOS
O Locatário é responsável por: [Listar: energia, gás, água, internet, lixo, etc.]
O Locador é responsável por: [Listar quaisquer serviços incluídos]
6. MANUTENÇÃO E REPAROS
O Locatário manterá o imóvel em boas condições e reportará prontamente quaisquer reparos necessários. Reparos menores de até [Valor] [Moeda] são de responsabilidade do Locatário. Todos os demais reparos são de responsabilidade do Locador.
7. USO DO IMÓVEL
Animais de estimação: [Permitido / Não permitido / Permitido sob condições: ___]
Fumo: [Permitido / Não permitido / Apenas em áreas externas]
Sublocação: [Permitida com consentimento por escrito / Não permitida]
Número máximo de ocupantes: [Número]
8. ENTRADA DO LOCADOR
O Locador dará pelo menos [24/48] horas de aviso por escrito antes de entrar no imóvel, exceto em emergências.
9. RESCISÃO
Qualquer uma das partes poderá rescindir este contrato com [30/60/90] dias de aviso prévio por escrito.
A rescisão antecipada pelo Locatário sem aviso prévio adequado resultará em [definir consequência, ex.: perda da caução].
10. PAGAMENTO EM ATRASO
Aluguel não recebido dentro de [5/7/10] dias da data de vencimento incorrerá em multa de [Valor ou Percentual]. Se o aluguel permanecer em aberto por [30/60] dias, o Locador poderá iniciar processo de despejo de acordo com a legislação local.
11. RELATÓRIO DE VISTORIA
Um relatório de vistoria de entrada é anexado a este contrato e assinado por ambas as partes. Este relatório será usado como base para deduções da caução na saída.
12. LEGISLAÇÃO APLICÁVEL
Este contrato é regido pelas leis de [País/Estado/Província].
ASSINATURAS
Locador: _________________________ Data: _____________
Locatário: _________________________ Data: _____________
Uma observação sobre este modelo: Ele cobre os fundamentos para a maioria dos aluguéis residenciais. Dependendo de onde seu imóvel está localizado, você pode precisar de cláusulas adicionais (certificado de desempenho energético na UE, legislação específica do estado ou município). Verifique os requisitos locais e adicione tudo o que for legalmente exigido na sua jurisdição.
Perguntas Frequentes
Um contrato de aluguel assinado online é juridicamente válido?
Sim. Assinaturas eletrônicas são legalmente reconhecidas na UE (pelo Regulamento eIDAS), nos EUA (pela Lei ESIGN) e na maioria dos outros países do mundo. Um contrato de aluguel assinado online tem o mesmo valor legal de um assinado com caneta e papel. O requisito principal é que ambas as partes tenham clara intenção de assinar e concordar com os termos.
Qual a diferença entre contrato de aluguel e contrato de locação?
Na prática, são usados de forma intercambiável. Tecnicamente, "locação" geralmente se refere a um contrato com prazo determinado (como 12 meses), enquanto "aluguel" também pode cobrir arranjos mês a mês. Para fins legais, o que importa é o conteúdo do documento, não como você o chama.
Posso modificar o modelo depois que ambas as partes assinaram?
Qualquer alteração após a assinatura requer um aditivo por escrito que ambas as partes assinem. Você não pode alterar os termos unilateralmente. Se precisar ajustar o aluguel, adicionar uma cláusula sobre animais ou mudar qualquer outra coisa, redija um aditivo simples, faça referência ao contrato original e tenha todos assinando o aditivo.
Preciso de testemunha ou tabelião para um contrato de aluguel?
Na maioria das jurisdições, não. Um contrato de aluguel entre proprietário e inquilino é um contrato privado padrão que não requer testemunhas ou reconhecimento de firma. Alguns lugares têm exceções, então verifique as regras locais, mas isso é raro para locações residenciais.
Por quanto tempo devo guardar um contrato de aluguel assinado?
Guarde durante toda a duração da locação mais pelo menos 3 a 5 anos após o inquilino se mudar. Alguns motivos fiscais podem exigir a manutenção dos registros por ainda mais tempo. Cópias digitais não ocupam espaço físico, então não há desvantagem real em guardá-las indefinidamente.
E se meu inquilino se recusar a assinar digitalmente?
Se seu inquilino preferir uma assinatura física, é direito dele. Mas na prática, a maioria das pessoas acha a assinatura digital muito mais conveniente. Com uma plataforma como o CanUSign, o inquilino não precisa criar conta ou instalar nada. Basta clicar em um link e assinar. Na verdade, é mais fácil do que imprimir, assinar, digitalizar e enviar por e-mail.
Conclusão
Um contrato de aluguel protege seu imóvel, os direitos do seu inquilino e o relacionamento entre vocês. Usar um bom modelo e assiná-lo corretamente leva menos de uma hora e previne meses de potenciais dores de cabeça.
Pegue o modelo acima, personalize para sua situação, envie para o CanUSign e mande para seu inquilino assinar. Todo o processo, desde o preenchimento do modelo até ter um contrato totalmente assinado nas caixas de entrada de ambos, pode ser feito em uma única tarde.
O €1 que custa para assinar o documento é provavelmente o melhor euro que você vai gastar com seu imóvel de aluguel este ano.