Encontraste al inquilino perfecto. Parece responsable, paga el alquiler puntualmente en su vivienda actual y no se inmuto con la fianza. Ahora solo necesitas tener el contrato de alquiler listo. Pero... en realidad no tienes uno.
Quiza has estado alquilando de manera informal con un apreton de manos. Quiza usaste una plantilla hace tres anos y la perdiste. O quiza es tu primera vez alquilando una propiedad y estas empezando desde cero. Sea cual sea la situacion, estas aqui porque necesitas una plantilla de contrato de alquiler solida y, preferiblemente, una que puedas firmar sin tener que reunirte en persona.
Buenas noticias: este articulo te da ambas cosas. Una plantilla completa de contrato de alquiler que puedes usar de verdad, mas una guia paso a paso para firmarlo online en unos cinco minutos.
Por que todo alquiler necesita un contrato por escrito
Dejemos esto claro desde el principio. Aunque le alquiles a tu primo, a tu mejor amigo o a esa persona super confiable del trabajo, necesitas un contrato de alquiler por escrito. Esta es la razon:
La memoria es poco fiable. Dentro de seis meses, ninguno de los dos recordara exactamente lo que acordaron sobre los pagos de servicios, el mantenimiento del jardin o quien es responsable de arreglar el lavavajillas. Un contrato escrito elimina las conversaciones de "yo pense que habias dicho..." que arruinan relaciones.
Los acuerdos verbales son dificiles de hacer cumplir. En la mayoria de paises, los contratos de alquiler verbales son tecnicamente legales. Pero intenta demostrar lo que se acordo cuando las cosas salen mal. Sin un documento firmado, las disputas se convierten en tu palabra contra la suya, y los tribunales tienen poca paciencia para eso.
Protege a ambas partes por igual. Un buen contrato de alquiler no es solo una herramienta de proteccion para el propietario. Los inquilinos tambien se benefician. Garantiza que el monto del alquiler no cambiara de repente, establece cuando el propietario puede entrar a la propiedad y define exactamente que pasa con la fianza.
Los bancos y companias de seguros quieren verlo. Si tu inquilino necesita contratar servicios basicos, empadronarse o contratar un seguro del hogar, muchos proveedores piden una copia del contrato de arrendamiento. Sin uno, tu inquilino podria encontrar obstaculos innecesarios.
Que debe incluir todo contrato de alquiler
Aqui tienes la lista esencial. Omite cualquiera de estos puntos y estaras buscando problemas en el futuro.
Lo basico
- Nombres legales completos de todos los propietarios e inquilinos. No apodos, no "Juan el del bar." Nombres completos tal como aparecen en el DNI o documento de identidad.
- Direccion de la propiedad incluyendo numero de piso, puerta y cualquier descripcion especifica (como "incluyendo plaza de garaje n.14").
- Fecha de inicio y fecha de fin del contrato (o especificar que es de duracion indefinida o mes a mes).
- Monto mensual del alquiler en la moneda exacta, fecha de vencimiento y metodos de pago aceptados.
- Monto de la fianza y las condiciones para su devolucion.
Los detalles que importan
- Quien paga que. Servicios basicos, internet, recogida de basura, agua, calefaccion, comunidad de propietarios. Deja todo por escrito. "El inquilino paga todos los servicios" esta bien. Dejarlo en blanco no lo esta.
- Responsabilidades de mantenimiento. Quien se encarga de las reparaciones menores? Que cuenta como menor? A partir de que monto en euros una reparacion pasa a ser responsabilidad del propietario? Un umbral comun es cualquier cosa por encima de 100 euros.
- Politica de mascotas. Permitidas, no permitidas, permitidas con deposito adicional, permitidas si pesan menos de 10 kg. Se especifico. "No se admiten mascotas" es claro. No decir nada sobre mascotas y luego molestarse por el pastor aleman no lo es.
- Reglas de subarriendo. Puede el inquilino poner el piso en Airbnb mientras esta de vacaciones? Puede dejar que un amigo se quede tres meses? Define esto claramente.
- Requisitos de aviso previo para visitas. Cuanto aviso das antes de entrar a la propiedad? 24 horas es lo estandar en la mayoria de lugares. Sin esto por escrito, podrias encontrarte en una zona gris legal.
Las protecciones legales
- Condiciones de pago tardio. Que pasa si el alquiler llega 5 dias tarde? 30 dias tarde? Hay un recargo? Cual es el periodo de gracia?
- Clausulas de terminacion. Cuanto aviso previo debe dar cada parte? 30 dias? 60 dias? En Espana, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el inquilino puede desistir del contrato despues de 6 meses con 30 dias de preaviso. En Latinoamerica, las leyes varian segun el pais. Cuales son los motivos para la terminacion anticipada?
- Resolucion de conflictos. Iras primero a mediacion? A un juzgado de primera instancia? Tener esto acordado de antemano ahorra mucha rabia despues.
- Ley aplicable. Que legislacion se aplica? En Espana, la LAU es la referencia principal. En Mexico aplica el Codigo Civil Federal y los codigos estatales. En Argentina, la Ley de Alquileres 27.551. Esto importa especialmente cuando propietario e inquilino estan en diferentes jurisdicciones.
Errores comunes que cometen los propietarios con los contratos de alquiler
Despues de ver miles de contratos pasar por plataformas de firma online, ciertos patrones emergen. Estos son los errores que causan mas problemas:
Error 1: Usar una plantilla del pais equivocado
Esa plantilla de contrato de alquiler que encontraste en una pagina web aleatoria? Podria estar escrita para la ley de Texas mientras tu propiedad esta en Madrid o Buenos Aires. Las leyes de arrendamiento varian dramaticamente entre paises e incluso entre regiones o estados. Una clausula perfectamente legal en una jurisdiccion podria ser inaplicable o directamente ilegal en otra.
Siempre verifica que tu plantilla corresponda a tus leyes locales. En caso de duda, consulta con un abogado especializado en arrendamientos de tu zona. Esa inversion inicial te ahorra miles en posibles disputas.
Error 2: Ser vago con la fianza
"La fianza se devolvera al final del contrato" no es suficiente. Tu contrato deberia especificar:
- El monto exacto retenido (en Espana, la LAU limita la fianza a un mes de renta para vivienda habitual; en otros paises varia)
- Donde se deposita la fianza (en algunas comunidades autonomas espanolas es obligatorio depositarla en un organismo oficial como el IVIMA o el INCASOL)
- El plazo para devolver la fianza despues de la mudanza (en Espana, 1 mes tras la entrega de llaves)
- Condiciones especificas bajo las cuales se pueden hacer deducciones
- El proceso para documentar el estado de la propiedad al entrar y al salir
Error 3: Olvidar los terminos de renovacion
El contrato termina el 31 de agosto. Tu inquilino se queda. Sigues cobrando el alquiler. Pero ahora no sabes cuales son los terminos reales. Se renueva automaticamente por otro ano? Se convierte en mes a mes? Con la misma renta o un monto ajustado?
En Espana, la LAU establece que los contratos de vivienda habitual tienen una duracion minima de 5 anos (7 si el arrendador es persona juridica), con prorrogas tacitas de hasta 3 anos adicionales. Establece esto claramente en el contrato original para que ambas partes sepan que pasa cuando termina el periodo.
Error 4: No incluir un inventario de entrada
Adjunta un informe de estado de la vivienda a tu contrato de alquiler. Recorre la propiedad con tu inquilino el primer dia, documenta todo con fotos y que ambas partes lo firmen. Este unico paso previene el 90 % de las disputas por fianzas.
Sin el, buena suerte demostrando que ese aranazo en el parquet no estaba ahi antes de que tu inquilino se mudara.
Error 5: Saltarse la firma
Suena obvio, pero pasa mas de lo que crees. Alguien llena la plantilla, quiza hasta la imprime, y despues... se queda en la mesa de la cocina tres semanas. La vida es ajetreada. Para cuando todos se acuerdan, el inquilino ya se mudo y nadie se molesta en conseguir la firma real.
Un contrato de alquiler sin firmar apenas vale el papel en el que esta impreso. Aqui es exactamente donde las firmas electronicas resuelven el problema: envias un enlace, el inquilino firma desde su movil, listo.
Como firmar tu contrato de alquiler online
Firmar tu contrato de alquiler no deberia requerir un viaje al otro lado de la ciudad. Asi lo haces digitalmente de principio a fin.
Paso 1: Prepara tu contrato
Empieza con la plantilla de abajo (o tu propia version personalizada). Rellena todos los detalles especificos de tu situacion de alquiler: nombres, direccion, monto del alquiler, fechas y todos los terminos que hayas acordado verbalmente.
Guardalo como PDF. Si has estado trabajando en Word o Google Docs, simplemente exporta a PDF antes de subirlo.
Paso 2: Sube y configura la firma
Ve a CanUSign y sube tu contrato de alquiler en PDF. Marca donde cada parte necesita firmar. Para un contrato de alquiler estandar, normalmente necesitaras:
- Firma del propietario en la ultima pagina
- Firma del inquilino en la ultima pagina
- Iniciales de ambos en cada pagina (opcional pero recomendado)
- Campos de fecha junto a cada firma
Paso 3: Envia para firmar
Introduce la direccion de email del inquilino. CanUSign le envia un enlace. No necesita crear ninguna cuenta. Lo abre en su movil o computadora, revisa el documento y firma. Todo el proceso toma unos dos minutos.
Paso 4: Ambas partes reciben una copia
Una vez que todos han firmado, tanto el propietario como el inquilino reciben automaticamente una copia en PDF del contrato completamente firmado. El documento incluye un certificado de firma con marcas de tiempo, para que tengas prueba de exactamente cuando firmo cada parte.
A solo 1 euro por contrato firmado, cuesta menos que imprimir y enviar el contrato por correo. Si administras varias propiedades, el plan mensual ilimitado de 15 euros tiene aun mas sentido.
Plantilla gratuita de contrato de alquiler
Aqui tienes una plantilla sencilla de contrato de alquiler que puedes usar como punto de partida. Copiala, personalizala para tu situacion y firmala.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
Fecha: [Fecha]
PARTES
Arrendador (Propietario): [Nombre Legal Completo], con domicilio en [Direccion del Propietario]
Arrendatario (Inquilino): [Nombre Legal Completo], con domicilio actual en [Direccion Actual]
1. PROPIEDAD
El Arrendador acuerda alquilar al Arrendatario la vivienda ubicada en:
[Direccion Completa de la Propiedad, Incluyendo Numero de Piso y Puerta]
La propiedad se alquila exclusivamente para uso residencial.
2. DURACION
Este contrato comienza el [Fecha de Inicio] y tiene una duracion de [duracion] [meses/anos].
Al vencimiento, este contrato [se renovara automaticamente por periodos de ___ meses / se convertira en un arrendamiento mensual / terminara salvo renovacion por escrito].
En caso de desistimiento por parte del Arrendatario, este debera notificarlo con al menos [30/60] dias de antelacion.
3. RENTA
Renta mensual: [Monto] euros
Fecha de vencimiento: El [1 / ___] de cada mes
Metodo de pago: [Transferencia bancaria / Domiciliacion bancaria / Otro]
Datos de pago: [Datos bancarios o instrucciones de pago]
4. FIANZA
Monto de la fianza: [Monto] euros
La fianza sera depositada conforme a la normativa vigente en [Comunidad Autonoma / Pais] y devuelta dentro de [1 mes / 30 dias] despues de que el Arrendatario desocupe la propiedad, descontando cualquier deduccion por danos que excedan el desgaste normal. Se proporcionara una lista detallada de las deducciones.
5. SERVICIOS Y SUMINISTROS
El Arrendatario es responsable de: [Lista: electricidad, gas, agua, internet, basura, etc.]
El Arrendador es responsable de: [Lista de servicios incluidos, comunidad de propietarios, etc.]
6. MANTENIMIENTO Y REPARACIONES
El Arrendatario mantendra la propiedad en buen estado y reportara sin demora cualquier reparacion necesaria. Las reparaciones menores hasta [Monto] euros son responsabilidad del Arrendatario. Todas las demas reparaciones son responsabilidad del Arrendador.
7. USO DE LA PROPIEDAD
Mascotas: [Permitidas / No permitidas / Permitidas con condiciones: ___]
Fumar: [Permitido / No permitido / Solo en zonas exteriores]
Subarriendo: [Permitido con consentimiento escrito / No permitido]
Numero maximo de ocupantes: [Numero]
8. ACCESO DEL ARRENDADOR
El Arrendador proporcionara al menos [24/48] horas de aviso previo por escrito antes de acceder a la propiedad, excepto en casos de emergencia.
9. TERMINACION
Cualquiera de las partes podra terminar este contrato proporcionando [30/60/90] dias de aviso previo por escrito.
La terminacion anticipada por parte del Arrendatario sin el aviso adecuado resultara en [definir consecuencia, p. ej., perdida de la fianza].
Se aplicara la legislacion vigente en materia de arrendamientos urbanos de [Pais / Comunidad Autonoma].
10. PAGO TARDIO
Si la renta no se recibe dentro de los [5/7/10] dias posteriores a la fecha de vencimiento, se aplicara un recargo de [Monto o Porcentaje]. Si la renta permanece impagada durante [30/60] dias, el Arrendador podra iniciar procedimientos de desahucio conforme a la ley vigente.
11. INVENTARIO DE ESTADO
Se adjunta a este contrato un inventario del estado de la vivienda firmado por ambas partes. Este inventario servira como base para las deducciones de fianza al momento de la devolucion de la propiedad.
12. LEY APLICABLE
Este contrato se rige por las leyes de [Pais], en particular [la Ley de Arrendamientos Urbanos (Espana) / el Codigo Civil (Mexico, Argentina, etc.) / la normativa aplicable].
FIRMAS
Arrendador: _________________________ Fecha: _____________
Arrendatario: _________________________ Fecha: _____________
Nota sobre esta plantilla: Esta plantilla cubre los aspectos fundamentales para la mayoria de alquileres residenciales. Dependiendo de donde se encuentre tu propiedad, podrias necesitar clausulas adicionales. En Espana, la LAU exige requisitos especificos como el deposito de fianza en organismos autonomicos, el certificado de eficiencia energetica y limitaciones a la actualizacion de renta. En Mexico, los contratos deben inscribirse en el Registro Publico en ciertos estados. En Argentina, la Ley de Alquileres 27.551 establece requisitos de registro e indexacion. Consulta los requisitos locales y anade todo lo legalmente exigido en tu jurisdiccion.
Preguntas frecuentes
Es legalmente valido un contrato de alquiler firmado online?
Si. Las firmas electronicas estan reconocidas legalmente en la UE (bajo el Reglamento eIDAS), en Estados Unidos (bajo la Ley ESIGN), en Mexico (bajo la Ley de Firma Electronica Avanzada), en Argentina, Colombia y la mayoria de los paises del mundo. Un contrato de alquiler firmado online tiene el mismo peso legal que uno firmado con boligrafo y papel. El requisito clave es que ambas partes tengan claramente la intencion de firmar y aceptar los terminos.
Cual es la diferencia entre un contrato de alquiler y un contrato de arrendamiento?
En la practica, se usan indistintamente. Tecnicamente, en algunos paises hispanos "arrendamiento" es el termino juridico formal, mientras que "alquiler" es el uso coloquial. En Espana, la Ley de Arrendamientos Urbanos regula ambos. Para efectos legales, lo que importa es el contenido del documento, no como lo llames.
Puedo modificar la plantilla despues de que ambas partes hayan firmado?
Cualquier cambio despues de la firma requiere un anexo o addendum escrito que ambas partes firmen. No puedes cambiar los terminos unilateralmente. Si necesitas ajustar la renta, anadir una clausula de mascotas o cambiar cualquier otra cosa, redacta un simple addendum, haz referencia al contrato original y que todos firmen la modificacion.
Necesito un testigo o notario para un contrato de alquiler?
En la mayoria de jurisdicciones, no. Un contrato de alquiler entre propietario e inquilino es un contrato privado estandar que no requiere testigos ni certificacion notarial. En Espana, la elevacion a escritura publica es opcional pero puede ser util para la inscripcion en el Registro de la Propiedad. Algunos paises latinoamericanos pueden tener requisitos diferentes, asi que consulta tus normas locales.
Cuanto tiempo debo guardar un contrato de alquiler firmado?
Conservalo durante toda la duracion del arrendamiento mas al menos 3-5 anos despues de que el inquilino se mude. Algunas razones fiscales pueden requerir guardar los registros aun mas tiempo. Las copias digitales no ocupan espacio fisico, asi que no hay ninguna desventaja real en conservarlas indefinidamente.
Que pasa si mi inquilino se niega a firmar digitalmente?
Si tu inquilino prefiere firmar en papel, esta en su derecho. Pero en la practica, la mayoria de personas encuentran la firma digital mucho mas conveniente. Con una plataforma como CanUSign, el inquilino no necesita crear una cuenta ni instalar nada. Simplemente hace clic en un enlace y firma. En realidad es mas facil que imprimir, firmar, escanear y enviar por email.
Para cerrar
Un contrato de alquiler protege tu propiedad, los derechos de tu inquilino y la relacion entre ambos. Usar una plantilla solida y conseguir que se firme correctamente toma menos de una hora y previene meses de posibles dolores de cabeza.
Toma la plantilla de arriba, personalizala para tu situacion, subela a CanUSign y enviala a tu inquilino para que la firme. Todo el proceso, desde rellenar la plantilla hasta tener un contrato completamente firmado en las bandejas de entrada de ambos, se puede completar en una sola tarde.
El 1 euro que cuesta firmar el documento es probablemente el mejor euro que gastaras en tu propiedad de alquiler este ano.