Sie haben einen großartigen Mieter gefunden. Er wirkt verantwortungsbewusst, zahlt die Miete an seinem jetzigen Wohnort pünktlich und hat bei der Kaution nicht gezuckt. Jetzt müssen Sie nur noch den Mietvertrag klären. Nur... haben Sie eigentlich keinen.
Vielleicht haben Sie bisher informell mit Handschlag vermietet. Vielleicht haben Sie vor drei Jahren eine Vorlage benutzt und sie verloren. Oder vielleicht vermieten Sie zum ersten Mal eine Immobilie und fangen bei Null an. Wie auch immer die Situation aussieht — Sie sind hier, weil Sie eine solide Mietvertragsvorlage brauchen, und am besten eine, die Sie unterschreiben können, ohne sich persönlich treffen zu müssen.
Gute Nachrichten: Dieser Artikel bietet Ihnen beides. Eine vollständige Mietvertragsvorlage, die Sie tatsächlich verwenden können, plus eine Anleitung, wie Sie den Vertrag in etwa fünf Minuten online unterschreiben.
Warum jede Vermietung einen schriftlichen Vertrag braucht
Klären wir das zuerst. Selbst wenn Sie an Ihren Cousin, Ihren besten Freund oder diese wirklich vertrauenswürdige Person von der Arbeit vermieten — Sie brauchen einen schriftlichen Mietvertrag. Hier ist der Grund:
Erinnerung ist unzuverlässig. In sechs Monaten wird sich keiner von Ihnen genau daran erinnern, was Sie bezüglich der Nebenkosten, der Gartenpflege oder der Frage vereinbart haben, wer für die Reparatur der Spülmaschine zuständig ist. Ein schriftlicher Mietvertrag eliminiert die „Ich dachte, du hast gesagt..."-Gespräche, die Beziehungen ruinieren.
Mündliche Vereinbarungen sind schwer durchzusetzen. An den meisten Orten sind mündliche Mietverträge technisch legal. Aber versuchen Sie mal zu beweisen, was vereinbart wurde, wenn die Dinge schiefgehen. Ohne ein unterschriebenes Dokument werden Streitigkeiten zu Aussage gegen Aussage, und Gerichte haben dafür wenig Geduld.
Er schützt beide Seiten gleichermaßen. Ein guter Mietvertrag ist nicht nur ein Schutzinstrument für Vermieter. Auch Mieter profitieren davon. Er garantiert, dass sich der Mietbetrag nicht plötzlich ändert, legt fest, wann der Vermieter die Immobilie betreten darf, und definiert genau, was mit der Kaution passiert.
Banken und Versicherungen wollen ihn sehen. Wenn Ihr Mieter Versorgungsunternehmen einrichten, seine Adresse anmelden oder eine Mieterversicherung abschließen muss, verlangen viele Anbieter eine Kopie des Mietvertrags. Ohne einen könnte Ihr Mieter auf unnötige Hindernisse stoßen.
Was jeder Mietvertrag enthalten sollte
Hier ist die wesentliche Checkliste. Lassen Sie irgendetwas davon weg, und Sie bitten um Ärger.
Die Grundlagen
- Vollständige rechtliche Namen aller Vermieter und Mieter. Keine Spitznamen, nicht „der Dave aus der Kneipe." Vollständige Namen wie sie im Ausweis stehen.
- Adresse der Immobilie einschließlich Wohnungsnummer, Stockwerk und spezifischer Beschreibungen (wie „einschließlich Garagenstellplatz Nr. 14").
- Mietbeginn und Mietende (oder angeben, dass es sich um ein monatliches Mietverhältnis handelt).
- Monatlicher Mietbetrag in der genauen Währung, Fälligkeitsdatum und akzeptable Zahlungsmethoden.
- Kautionshöhe und die Bedingungen für deren Rückgabe.
Die Details, die zählen
- Wer zahlt was. Nebenkosten, Internet, Müllabfuhr, Wasser, Heizkosten. Schreiben Sie es auf. „Mieter zahlt alle Nebenkosten" ist in Ordnung. Es leer zu lassen ist es nicht.
- Instandhaltungspflichten. Wer kümmert sich um kleinere Reparaturen? Was zählt als klein? Ab welchem Eurobetrag wird eine Reparatur zum Problem des Vermieters? Eine gängige Schwelle liegt bei über 100 €.
- Haustierregelung. Erlaubt, nicht erlaubt, erlaubt mit Kaution, erlaubt wenn unter 10 kg. Seien Sie konkret. „Keine Haustiere" ist klar. Nichts über Haustiere zu sagen und sich dann über den Schäferhund aufzuregen, ist es nicht.
- Untervermietungsregeln. Kann der Mieter die Wohnung während des Urlaubs auf Airbnb stellen? Kann er einen Freund drei Monate bei sich wohnen lassen? Definieren Sie das klar.
- Anforderungen an die Ankündigung des Betretens. Wie viel Vorlaufzeit geben Sie, bevor Sie die Immobilie betreten? 24 Stunden sind an den meisten Orten Standard. Ohne diese schriftliche Festlegung könnten Sie sich in einer rechtlichen Grauzone befinden.
Die rechtlichen Absicherungen
- Verspätete Zahlungsbedingungen. Was passiert, wenn die Miete 5 Tage zu spät kommt? 30 Tage zu spät? Gibt es eine Mahngebühr? Was ist die Karenzzeit?
- Kündigungsklauseln. Wie viel Kündigungsfrist muss jede Partei einhalten? 30 Tage? 60 Tage? Was sind die Gründe für eine vorzeitige Kündigung?
- Streitbeilegung. Gehen Sie zuerst in die Mediation? Zum Amtsgericht? Dies im Voraus vereinbart zu haben, spart viel Ärger.
- Anwendbares Recht. Die Gesetze welcher Gerichtsbarkeit gelten? Das ist besonders wichtig bei grenzüberschreitenden Vermietungen oder Immobilien in verschiedenen Bundesländern.
Häufige Fehler, die Vermieter bei Mietverträgen machen
Nachdem Tausende von Verträgen durch Online-Signaturplattformen gelaufen sind, zeigen sich bestimmte Muster. Hier sind die Fehler, die die meisten Probleme verursachen:
Fehler 1: Eine Vorlage aus dem falschen Land verwenden
Die Mietvertragsvorlage, die Sie auf einer zufälligen Website gefunden haben? Sie könnte für das Recht von Texas geschrieben sein, während Ihre Immobilie in Berlin steht. Mietrecht variiert dramatisch zwischen Ländern und sogar zwischen Bundesländern oder Provinzen. Eine Klausel, die in einer Gerichtsbarkeit vollkommen legal ist, könnte in einer anderen nicht durchsetzbar oder schlicht illegal sein.
Überprüfen Sie immer, dass Ihre Vorlage zu Ihrem lokalen Recht passt. Im Zweifelsfall lassen Sie sie einmal von einem lokalen Immobilienanwalt prüfen. Diese anfängliche Investition erspart Ihnen Tausende bei möglichen Streitigkeiten.
Fehler 2: Ungenau bei der Kaution sein
„Kaution wird am Ende des Mietverhältnisses zurückgegeben" reicht nicht. Ihr Vertrag sollte festlegen:
- Den genauen einbehaltenen Betrag
- Wo die Kaution aufbewahrt wird (einige Rechtsordnungen verlangen ein separates Konto)
- Den Zeitrahmen für die Rückgabe der Kaution nach dem Auszug (üblicherweise 14-30 Tage)
- Spezifische Bedingungen, unter denen Abzüge vorgenommen werden können
- Das Verfahren zur Dokumentation des Immobilienzustands bei Ein- und Auszug
Fehler 3: Verlängerungsbedingungen vergessen
Der Mietvertrag endet am 31. August. Ihr Mieter bleibt. Sie kassieren weiter Miete. Aber jetzt haben Sie keine Ahnung, was die tatsächlichen Bedingungen sind. Verlängert sich der Vertrag automatisch für ein weiteres Jahr? Wird er zu einem monatlichen Mietverhältnis? Zur gleichen Miete oder einem angepassten Betrag?
Legen Sie dies klar im Originalvertrag fest, damit beide Parteien wissen, was passiert, wenn die Mietzeit endet.
Fehler 4: Keine Einzugscheckliste beifügen
Fügen Sie Ihrem Mietvertrag einen Zustandsbericht bei. Gehen Sie am ersten Tag mit Ihrem Mieter durch die Immobilie, dokumentieren Sie alles mit Fotos und lassen Sie beide Parteien unterschreiben. Dieser eine Schritt verhindert 90 % der Kautionsstreitigkeiten.
Ohne ihn — viel Glück beim Beweis, dass dieser Kratzer auf dem Parkett nicht schon vor dem Einzug Ihres Mieters da war.
Fehler 5: Die Unterschrift überspringen
Das klingt offensichtlich, passiert aber öfter als man denkt. Jemand füllt die Vorlage aus, druckt sie vielleicht sogar aus, und dann... liegt sie drei Wochen auf irgendeiner Küchentheke. Das Leben ist hektisch. Bis sich alle erinnern, ist der Mieter bereits eingezogen und niemand kümmert sich mehr um die eigentliche Unterschrift.
Ein nicht unterschriebener Mietvertrag ist kaum das Papier wert, auf dem er gedruckt ist. Genau hier lösen E-Signaturen das Problem. Link senden, Mieter unterschreibt auf dem Handy, fertig.
So unterschreiben Sie Ihren Mietvertrag online
Das Unterschreiben Ihres Mietvertrags sollte keine Fahrt quer durch die Stadt erfordern. So erledigen Sie es digital von Anfang bis Ende.
Schritt 1: Vertrag vorbereiten
Beginnen Sie mit der untenstehenden Vorlage (oder Ihrer eigenen angepassten Version). Füllen Sie alle spezifischen Details für Ihre Mietsituation aus: Namen, Adresse, Mietbetrag, Daten und alle Bedingungen, die Sie mündlich vereinbart haben.
Speichern Sie es als PDF. Wenn Sie in Word oder Google Docs gearbeitet haben, exportieren Sie einfach als PDF vor dem Hochladen.
Schritt 2: Hochladen und Signierung einrichten
Gehen Sie zu CanUSign und laden Sie Ihr Mietvertrags-PDF hoch. Markieren Sie, wo jede Partei unterschreiben muss. Für einen Standard-Mietvertrag brauchen Sie typischerweise:
- Vermieter-Unterschrift auf der letzten Seite
- Mieter-Unterschrift auf der letzten Seite
- Beide Initialen auf jeder Seite (optional, aber empfohlen)
- Datumsfelder neben jeder Unterschrift
Schritt 3: Zur Unterschrift senden
Geben Sie die E-Mail-Adresse des Mieters ein. CanUSign sendet ihm einen Link. Keine Kontoerstellung auf seiner Seite nötig. Er öffnet ihn auf dem Handy oder Computer, prüft das Dokument und unterschreibt. Der ganze Vorgang dauert etwa zwei Minuten.
Schritt 4: Beide Parteien erhalten eine Kopie
Sobald alle unterschrieben haben, erhalten sowohl Vermieter als auch Mieter automatisch eine PDF-Kopie des vollständig unterzeichneten Vertrags. Das Dokument enthält ein Signaturzertifikat mit Zeitstempeln, sodass Sie einen Nachweis haben, wann genau jede Partei unterschrieben hat.
Bei nur 1 € pro unterzeichnetem Vertrag kostet es weniger als das Ausdrucken und Versenden des Vertrags. Wenn Sie mehrere Immobilien verwalten, macht der monatliche Unlimited-Plan für 15 € noch mehr Sinn.
Kostenlose Mietvertragsvorlage
Hier ist eine unkomplizierte Mietvertragsvorlage, die Sie als Ausgangspunkt verwenden können. Kopieren Sie sie, passen Sie sie an Ihre Situation an und lassen Sie sie unterschreiben.
WOHNRAUMMIETVERTRAG
Datum: [Datum]
PARTEIEN
Vermieter: [Vollständiger rechtlicher Name], wohnhaft in [Adresse des Vermieters]
Mieter: [Vollständiger rechtlicher Name], wohnhaft in [Aktuelle Adresse]
1. MIETOBJEKT
Der Vermieter erklärt sich bereit, dem Mieter das Wohnobjekt an folgender Adresse zu vermieten:
[Vollständige Adresse der Immobilie, einschließlich Wohnungsnummer]
Das Objekt wird ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet.
2. LAUFZEIT
Dieser Vertrag beginnt am [Startdatum] und endet am [Enddatum].
Nach Ablauf wird dieser Vertrag [automatisch für einen Zeitraum von ___ Monaten verlängert / in ein monatliches Mietverhältnis umgewandelt / beendet, sofern nicht schriftlich verlängert].
3. MIETE
Monatliche Miete: [Betrag] [Währung]
Fälligkeitsdatum: Der [1. / ___ ] jedes Monats
Zahlungsmethode: [Banküberweisung / Lastschrift / Andere]
Zahlung an: [Bankverbindung oder Zahlungsanweisungen]
4. KAUTION
Kautionsbetrag: [Betrag] [Währung]
Die Kaution wird auf [Konto oder Methode beschreiben] aufbewahrt und innerhalb von [14/21/30] Tagen nach Auszug des Mieters zurückgegeben, abzüglich etwaiger Abzüge für Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen. Eine aufgeschlüsselte Liste der Abzüge wird bereitgestellt.
5. NEBENKOSTEN UND DIENSTE
Der Mieter ist verantwortlich für: [Liste: Strom, Gas, Wasser, Internet, Müll, etc.]
Der Vermieter ist verantwortlich für: [Liste der enthaltenen Nebenkosten]
6. INSTANDHALTUNG UND REPARATUREN
Der Mieter wird das Objekt in gutem Zustand halten und notwendige Reparaturen unverzüglich melden. Kleinreparaturen bis [Betrag] [Währung] liegen in der Verantwortung des Mieters. Alle anderen Reparaturen liegen in der Verantwortung des Vermieters.
7. NUTZUNG DES MIETOBJEKTS
Haustiere: [Erlaubt / Nicht erlaubt / Erlaubt mit Auflagen: ___]
Rauchen: [Erlaubt / Nicht erlaubt / Nur in Außenbereichen]
Untervermietung: [Mit schriftlicher Zustimmung erlaubt / Nicht erlaubt]
Maximale Bewohnerzahl: [Anzahl]
8. BETRETEN DURCH DEN VERMIETER
Der Vermieter wird mindestens [24/48] Stunden schriftlich im Voraus ankündigen, bevor er das Mietobjekt betritt, außer in Notfällen.
9. KÜNDIGUNG
Jede Partei kann diesen Vertrag mit einer Frist von [30/60/90] Tagen schriftlich kündigen.
Eine vorzeitige Kündigung durch den Mieter ohne ordnungsgemäße Kündigungsfrist führt zu [Konsequenz definieren, z.B. Verfall der Kaution].
10. ZAHLUNGSVERZUG
Miete, die nicht innerhalb von [5/7/10] Tagen nach dem Fälligkeitsdatum eingeht, wird mit einer Mahngebühr von [Betrag oder Prozentsatz] belegt. Bleibt die Miete [30/60] Tage unbezahlt, kann der Vermieter ein Räumungsverfahren gemäß geltendem Recht einleiten.
11. ZUSTANDSBERICHT
Ein Einzugs-Zustandsbericht ist diesem Vertrag beigefügt und von beiden Parteien unterzeichnet. Dieser Bericht dient als Grundlage für Kautionsabzüge beim Auszug.
12. ANWENDBARES RECHT
Dieser Vertrag unterliegt dem Recht von [Land/Bundesland/Provinz].
UNTERSCHRIFTEN
Vermieter: _________________________ Datum: _____________
Mieter: _________________________ Datum: _____________
Ein Hinweis zu dieser Vorlage: Diese deckt die Grundlagen für die meisten Wohnungsmietverträge ab. Je nach Standort Ihrer Immobilie benötigen Sie möglicherweise zusätzliche Klauseln (Bleifarben-Offenlegung bei älteren US-Gebäuden, Energieausweise in der EU, bestimmte gesetzlich vorgeschriebene Ergänzungen). Prüfen Sie Ihre lokalen Anforderungen und fügen Sie alles hinzu, was in Ihrer Gerichtsbarkeit gesetzlich vorgeschrieben ist.
Häufig gestellte Fragen
Ist ein online unterzeichneter Mietvertrag rechtlich bindend?
Ja. Elektronische Signaturen sind in der EU (gemäß eIDAS-Verordnung), den USA (gemäß ESIGN Act) und den meisten anderen Ländern weltweit rechtlich anerkannt. Ein online unterzeichneter Mietvertrag hat das gleiche rechtliche Gewicht wie einer, der mit Stift und Papier unterzeichnet wurde. Die Hauptanforderung ist, dass beide Parteien klar die Absicht haben zu unterschreiben und den Bedingungen zuzustimmen.
Was ist der Unterschied zwischen einem Mietvertrag und einem Pachtvertrag?
Praktisch gesehen werden sie austauschbar verwendet. Technisch bezieht sich ein „Pachtvertrag" üblicherweise auf eine befristete Vereinbarung (wie 12 Monate), während ein „Mietvertrag" auch monatliche Vereinbarungen abdecken kann. Für rechtliche Zwecke kommt es auf den Inhalt des Dokuments an, nicht darauf, wie man es nennt.
Kann ich die Vorlage ändern, nachdem beide Parteien unterschrieben haben?
Jede Änderung nach der Unterzeichnung erfordert einen schriftlichen Nachtrag, den beide Parteien unterzeichnen. Sie können die Bedingungen nicht einseitig ändern. Wenn Sie die Miete anpassen, eine Haustierklausel hinzufügen oder etwas anderes ändern müssen, erstellen Sie einen einfachen Nachtrag, verweisen Sie auf den Originalvertrag und lassen Sie alle den Nachtrag unterschreiben.
Brauche ich einen Zeugen oder Notar für einen Mietvertrag?
In den meisten Rechtsordnungen nein. Ein Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter ist ein standardmäßiger privatrechtlicher Vertrag, der keine Zeugen oder Notarbeglaubigung erfordert. Einige Orte haben Ausnahmen, also prüfen Sie Ihre lokalen Regeln, aber das ist bei Wohnungsmietverträgen selten.
Wie lange sollte ich einen unterzeichneten Mietvertrag aufbewahren?
Bewahren Sie ihn für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses plus mindestens 3-5 Jahre nach dem Auszug des Mieters auf. Einige steuerliche Gründe können eine noch längere Aufbewahrung erfordern. Digitale Kopien nehmen keinen physischen Platz ein, daher gibt es keinen wirklichen Nachteil, sie unbegrenzt aufzubewahren.
Was, wenn mein Mieter sich weigert, digital zu unterschreiben?
Wenn Ihr Mieter eine physische Unterschrift bevorzugt, ist das sein gutes Recht. In der Praxis empfinden die meisten Menschen das digitale Unterschreiben jedoch als wesentlich bequemer. Mit einer Plattform wie CanUSign muss der Mieter kein Konto erstellen oder irgendetwas installieren. Er klickt einfach auf einen Link und unterschreibt. Das ist tatsächlich einfacher als Ausdrucken, Unterschreiben, Scannen und Zurückmailen.
Zusammenfassung
Ein Mietvertrag schützt Ihre Immobilie, die Rechte Ihres Mieters und Ihre Beziehung zueinander. Eine solide Vorlage zu verwenden und sie ordnungsgemäß unterschreiben zu lassen, dauert weniger als eine Stunde und verhindert monatelange potenzielle Kopfschmerzen.
Nehmen Sie die obige Vorlage, passen Sie sie an Ihre Situation an, laden Sie sie bei CanUSign hoch und senden Sie sie Ihrem Mieter zur Unterschrift. Der gesamte Prozess — vom Ausfüllen der Vorlage bis zum vollständig unterzeichneten Mietvertrag in beider Postfächer — kann an einem einzigen Nachmittag erledigt werden.
Der 1 €, den die Vertragsunterzeichnung kostet, ist wahrscheinlich der am besten investierte Euro für Ihre Mietimmobilie in diesem Jahr.