Sie haben einen guten Mieter gefunden. Er wirkt verantwortungsbewusst, zahlt die Miete an seiner aktuellen Adresse puenktlich und hat bei der Kaution nicht gezuckt. Jetzt muss nur noch der Mietvertrag stehen. Nur... haben Sie eigentlich gar keinen.
Vielleicht haben Sie bisher informell per Handschlag vermietet. Vielleicht haben Sie vor drei Jahren mal eine Vorlage benutzt und sie dann verloren. Oder vielleicht vermieten Sie zum ersten Mal und fangen bei null an. Egal wie -- Sie sind hier, weil Sie eine solide Mietvertrag Vorlage brauchen. Am besten eine, die Sie ohne persoenliches Treffen unterschreiben koennen.
Gute Nachricht: Dieser Artikel liefert beides. Eine vollstaendige Mietvertrag Vorlage, die Sie tatsaechlich verwenden koennen, plus eine Schritt-fuer-Schritt-Anleitung fuer die Online-Unterschrift in rund fuenf Minuten.
Warum jede Vermietung einen schriftlichen Mietvertrag braucht
Klaeren wir das direkt: Auch wenn Sie an Ihren Cousin, Ihre beste Freundin oder den wirklich vertrauenswuerdigen Kollegen vermieten -- Sie brauchen einen schriftlichen Mietvertrag. Und zwar aus folgenden Gruenden:
Erinnerungen sind unzuverlaessig. In sechs Monaten wird sich keiner von Ihnen genau daran erinnern, was Sie bezueglich der Nebenkosten, der Gartenpflege oder der Geschirrspueler-Reparatur vereinbart haben. Ein schriftlicher Mietvertrag verhindert die "Ich dachte, du hast gesagt..."-Gespraeche, die Beziehungen ruinieren.
Muendliche Vereinbarungen sind schwer durchsetzbar. In Deutschland sind muendliche Mietvertraege bei Wohnraum zwar grundsaetzlich gueltig (abgesehen von befristeten Mietvertraegen, die laut BGB der Schriftform beduerfen). Aber versuchen Sie mal zu beweisen, was vereinbart wurde, wenn es Probleme gibt. Ohne unterschriebenes Dokument steht Aussage gegen Aussage -- und vor Gericht haben Sie damit schlechte Karten.
Er schuetzt beide Seiten gleichermassen. Ein guter Mietvertrag ist nicht nur ein Vermieterschutz. Auch Mieter profitieren. Er garantiert, dass die Miete nicht ploetzlich steigt (Mietpreisbremse und Kappungsgrenze laut BGB), legt fest, wann der Vermieter die Wohnung betreten darf, und definiert genau, was mit der Kaution passiert.
Behoerden und Versicherungen wollen ihn sehen. Wenn Ihr Mieter sich beim Einwohnermeldeamt anmelden muss, eine Wohnungsgeberbestaetigung braucht oder eine Hausratversicherung abschliessen will -- ueberall wird nach dem Mietvertrag gefragt. Ohne eins stoesst Ihr Mieter auf unnoetige Huerden.
Was jeder Mietvertrag enthalten sollte
Hier ist die essentielle Checkliste. Lassen Sie einen dieser Punkte aus und Sie legen den Grundstein fuer spaetere Probleme.
Die Grundlagen
- Vollstaendige Namen aller Vermieter und Mieter. Keine Spitznamen, keine Abkuerzungen. Voller Name wie im Personalausweis.
- Adresse des Mietobjekts inklusive Wohnungsnummer, Stockwerk und spezifischer Beschreibung (z. B. "einschliesslich Stellplatz Nr. 14 in der Tiefgarage").
- Mietbeginn und Mietende (oder Angabe, dass es sich um ein unbefristetes Mietverhaeltnis handelt).
- Monatliche Kaltmiete als exakter Betrag in Euro, Faelligkeitsdatum und akzeptierte Zahlungsmethoden.
- Kautionshoehe und die Bedingungen fuer deren Rueckzahlung.
Die Details, die zaehlen
- Nebenkosten und Betriebskosten. Was ist in der Warmmiete enthalten? Was zahlt der Mieter separat? Heizung, Wasser, Muellabfuhr, Strom, Internet -- nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sollte alles klar aufgeschluesselt sein.
- Instandhaltungspflichten. Wer kuemmert sich um Kleinreparaturen? Laut gaengiger Rechtsprechung koennen Kleinreparaturen bis ca. 100-120 Euro auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist und eine jaehrliche Obergrenze festgelegt wird.
- Haustierhaltung. Erlaubt, nicht erlaubt, erlaubt mit Auflagen? Laut BGH-Rechtsprechung duerfen Kleintiere (Hamster, Fische) nicht grundsaetzlich verboten werden. Bei Hunden und Katzen hat der Vermieter mehr Spielraum, aber ein pauschales Verbot ist unwirksam. Formulieren Sie klar.
- Untervermietung. Darf der Mieter die Wohnung bei Airbnb einstellen? Darf ein Freund drei Monate einziehen? Laut BGB hat der Mieter unter bestimmten Umstaenden ein Recht auf Untervermietung. Regeln Sie das klar im Vertrag.
- Zugangsrecht des Vermieters. Der Vermieter darf die Wohnung nur mit triftigem Grund und nach rechtzeitiger Ankuendigung betreten. Ein Betretungsrecht "jederzeit" ist unwirksam. Ueblich sind 24-48 Stunden Voranmeldung, ausser bei Notfaellen.
Der rechtliche Schutz
- Zahlungsverzug. Was passiert bei verspaeteter Mietzahlung? Nach BGB kann der Vermieter bei einem Rueckstand von zwei Monatsmieten fristlos kuendigen. Definieren Sie die Zahlungsfrist klar.
- Kuendigungsfristen. In Deutschland gelten gesetzliche Kuendigungsfristen: Mieter koennen mit drei Monaten Frist kuendigen. Fuer Vermieter verlaengert sich die Frist je nach Mietdauer (3, 6 oder 9 Monate). Kuerzere Fristen als die gesetzlichen sind unwirksam.
- Streitbeilegung. Wollen Sie zuerst eine Mediation versuchen? Zum Mieterschutzverein gehen? Direkt zum Amtsgericht? Eine Vorabvereinbarung spart viel Aerger.
- Anwendbares Recht. Bei Mietwohnungen in Deutschland gilt das BGB (Buergerliches Gesetzbuch). Das kann man nicht wegvereinbaren.
Haeufige Fehler, die Vermieter bei Mietvertraegen machen
Nach tausenden von Vertraegen, die ueber Online-Signing-Plattformen laufen, zeigen sich klare Muster. Hier die Fehler, die am meisten Probleme verursachen:
Fehler 1: Eine Vorlage aus dem falschen Land verwenden
Die Mietvertrag-Vorlage, die Sie auf irgendeiner Website gefunden haben? Die koennte fuer amerikanisches Recht geschrieben sein, waehrend Ihre Wohnung in Muenchen steht. Das deutsche Mietrecht (BGB, Mietrechtsreform, Mietpreisbremse) ist sehr spezifisch und unterscheidet sich fundamental von anderen Laendern.
Pruefen Sie immer, ob Ihre Vorlage dem deutschen Recht entspricht. Im Zweifel lassen Sie sie einmal von einem Fachanwalt fuer Mietrecht pruefen. Diese Erstinvestition spart Ihnen tausende Euro an moeglichen Streitigkeiten.
Fehler 2: Vage Formulierungen bei der Kaution
"Die Kaution wird am Ende des Mietverhaeltnisses zurueckgezahlt" reicht nicht. Ihr Mietvertrag sollte festlegen:
- Die genaue Hoehe der Kaution (maximal drei Monatskaltmieten laut BGB)
- Dass die Kaution auf einem separaten Kautionskonto angelegt wird (gesetzliche Pflicht in Deutschland!)
- Den Zeitrahmen fuer die Rueckzahlung nach Auszug (ueblich: 3-6 Monate Pruefungsfrist)
- Konkrete Bedingungen, unter denen Abzuege vorgenommen werden koennen
- Das Verfahren zur Dokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug (Uebergabeprotokoll)
Fehler 3: Verlaengerungsklauseln vergessen
Das Mietverhaeltnis ist befristet und laeuft am 31. August aus. Ihr Mieter bleibt. Sie kassieren weiter Miete. Aber was gilt jetzt eigentlich? In Deutschland wandelt sich ein befristeter Mietvertrag nach Ablauf automatisch in ein unbefristetes Mietverhaeltnis um, wenn der Mieter weiter wohnt und der Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen widerspricht (BGB Paragraph 545). Das sollten beide Seiten wissen.
Fehler 4: Kein Uebergabeprotokoll
Haengen Sie ein Wohnungsuebergabeprotokoll an Ihren Mietvertrag an. Gehen Sie die Wohnung am ersten Tag gemeinsam mit Ihrem Mieter durch, dokumentieren Sie alles mit Fotos und lassen Sie beide Parteien unterschreiben. Dieser einzelne Schritt verhindert 90 % aller Kautionsstreitigkeiten.
Ohne Uebergabeprotokoll viel Glueck beim Beweis, dass der Kratzer im Parkett nicht schon vor dem Einzug Ihres Mieters da war.
Fehler 5: Die Unterschrift vergessen
Klingt selbstverstaendlich, passiert aber oefter als man denkt. Jemand fuellt die Vorlage aus, druckt sie vielleicht sogar aus, und dann... liegt sie drei Wochen auf der Kueche. Das Leben ist hektisch. Wenn sich alle wieder daran erinnern, ist der Mieter laengst eingezogen und niemand kuemmert sich mehr um die eigentliche Unterschrift.
Ein nicht unterschriebener Mietvertrag ist kaum mehr wert als das Papier, auf dem er steht. Genau hier loesen E-Signaturen das Problem: Link schicken, Mieter unterschreibt auf dem Handy, fertig.
So unterschreiben Sie Ihren Mietvertrag online
Die Unterschrift Ihres Mietvertrags sollte keinen Termin quer durch die Stadt erfordern. So erledigen Sie es komplett digital:
Schritt 1: Mietvertrag vorbereiten
Beginnen Sie mit der Vorlage unten (oder Ihrer eigenen angepassten Version). Fuellen Sie alle spezifischen Details fuer Ihr Mietverhaeltnis aus: Namen, Adresse, Miete, Daten und alle Bedingungen, die Sie muendlich besprochen haben.
Speichern Sie das Dokument als PDF. Wenn Sie in Word oder Google Docs gearbeitet haben, exportieren Sie es einfach als PDF bevor Sie es hochladen.
Schritt 2: Hochladen und Signaturfelder einrichten
Gehen Sie zu CanUSign und laden Sie Ihr Mietvertrag-PDF hoch. Markieren Sie, wo jede Partei unterschreiben muss. Bei einem Standard-Mietvertrag benoetigen Sie typischerweise:
- Vermieter-Unterschrift auf der letzten Seite
- Mieter-Unterschrift auf der letzten Seite
- Beidseitige Initialen auf jeder Seite (optional, aber empfohlen)
- Datumsfelder neben jeder Unterschrift
Schritt 3: Zur Unterschrift senden
Geben Sie die E-Mail-Adresse des Mieters ein. CanUSign schickt einen Link. Keine Registrierung noetig auf Seiten des Mieters. Er oeffnet den Link auf dem Handy oder Computer, prueft das Dokument und unterschreibt. Das Ganze dauert ungefaehr zwei Minuten.
Schritt 4: Beide Parteien erhalten eine Kopie
Sobald alle unterschrieben haben, erhalten Vermieter und Mieter automatisch eine PDF-Kopie des vollstaendig unterschriebenen Mietvertrags. Das Dokument enthaelt ein Signaturzertifikat mit Zeitstempeln, sodass Sie den genauen Zeitpunkt jeder Unterschrift nachweisen koennen.
Fuer nur 1 Euro pro unterschriebenem Vertrag kostet es weniger als Drucken und Versenden per Post. Wenn Sie mehrere Wohnungen verwalten, lohnt sich das monatliche Unlimited-Paket fuer 15 Euro erst recht.
Kostenlose Mietvertrag Vorlage
Hier ist eine unkomplizierte Mietvertrag Vorlage, die Sie als Ausgangspunkt verwenden koennen. Kopieren Sie sie, passen Sie sie an Ihre Situation an und lassen Sie sie unterschreiben.
WOHNUNGSMIETVERTRAG
Datum: [Datum]
VERTRAGSPARTEIEN
Vermieter: [Vollstaendiger Name], wohnhaft in [Adresse des Vermieters]
Mieter: [Vollstaendiger Name], derzeit wohnhaft in [Aktuelle Adresse]
1. MIETOBJEKT
Der Vermieter vermietet dem Mieter die Wohnung in:
[Vollstaendige Adresse des Mietobjekts, einschliesslich Wohnungsnummer]
Die Wohnung wird ausschliesslich zu Wohnzwecken vermietet.
2. MIETDAUER
Das Mietverhaeltnis beginnt am [Startdatum] und ist [unbefristet / befristet bis zum [Enddatum]].
Bei einem befristeten Mietverhaeltnis gilt: Nach Ablauf der Befristung wird das Mietverhaeltnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, sofern es nicht form- und fristgerecht gekuendigt wird (gemaess BGB Paragraph 545).
Die Kuendigungsfrist fuer den Mieter betraegt drei Monate. Fuer den Vermieter gelten die gesetzlichen Kuendigungsfristen (3, 6 oder 9 Monate je nach Mietdauer).
3. MIETE
Monatliche Kaltmiete: [Betrag] Euro
Monatliche Betriebskostenvorauszahlung: [Betrag] Euro
Gesamtmiete (Warmmiete): [Betrag] Euro
Faelligkeit: Zum [1. / ___. ] eines jeden Monats, spaetestens am dritten Werktag
Zahlungsart: [Ueberweisung / SEPA-Lastschrift / Dauerauftrag]
Bankverbindung: [Kontodaten oder Zahlungshinweise]
4. KAUTION
Kautionshoehe: [Betrag] Euro (maximal drei Monatskaltmieten)
Die Kaution wird auf einem separaten Kautionskonto angelegt. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermoegen anzulegen. Die Kaution wird nach Beendigung des Mietverhaeltnisses und Ablauf einer angemessenen Pruefungsfrist (in der Regel 3-6 Monate) zurueckgezahlt, abzueglich berechtigter Forderungen. Eine detaillierte Aufstellung etwaiger Abzuege wird bereitgestellt.
5. NEBENKOSTEN UND BETRIEBSKOSTEN
Der Mieter traegt folgende Kosten: [Auflistung: Strom, Gas, Internet, GEZ-Beitrag, etc.]
Folgende Kosten sind in den Betriebskosten enthalten: [Auflistung: Heizung, Wasser, Muellabfuhr, Hausmeister, Gebaeudeversicherung, etc.]
Die Betriebskostenabrechnung erfolgt jaehrlich. Die Abrechnungsfrist betraegt 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.
6. INSTANDHALTUNG UND REPARATUREN
Der Mieter wird die Wohnung in gutem Zustand halten und notwendige Reparaturen unverzueglich melden. Kleinreparaturen bis [Betrag] Euro je Einzelfall (hoechstens [Betrag] Euro pro Jahr) gehen zu Lasten des Mieters. Alle uebrigen Reparaturen und Instandhaltungsmassnahmen traegt der Vermieter.
7. NUTZUNG DER WOHNUNG
Haustiere: [Erlaubt / Nur Kleintiere / Erlaubt mit schriftlicher Zustimmung: ___]
Rauchen: [Erlaubt / Nicht erlaubt / Nur auf dem Balkon]
Untervermietung: [Mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters erlaubt / Nicht erlaubt]
Maximale Personenanzahl: [Anzahl]
8. ZUGANGSRECHT DES VERMIETERS
Der Vermieter kuendigt einen Besuch mindestens [24/48] Stunden im Voraus schriftlich an, ausser in Notfaellen (Wasserrohrbruch, Brand etc.). Ein Betreten ist nur aus triftigem Grund und zu angemessenen Tageszeiten zulaessig.
9. KUENDIGUNG
Es gelten die gesetzlichen Kuendigungsfristen gemaess BGB:
- Mieter: 3 Monate zum Monatsende
- Vermieter: 3 Monate (bis 5 Jahre Mietdauer), 6 Monate (5-8 Jahre), 9 Monate (ueber 8 Jahre)
Eine ausserordentliche fristlose Kuendigung ist bei erheblicher Vertragsverletzung moeglich (z. B. Mietrueckstand von zwei Monatsmieten).
10. ZAHLUNGSVERZUG
Wird die Miete nicht bis zum [5./7./10.] Tag nach Faelligkeit gezahlt, befindet sich der Mieter in Verzug. Bei einem Rueckstand von zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten oder insgesamt zwei Monatsmieten ist der Vermieter zur fristlosen Kuendigung berechtigt (BGB Paragraph 543).
11. UEBERGABEPROTOKOLL
Dem Mietvertrag ist ein Wohnungsuebergabeprotokoll beigefuegt, das von beiden Parteien unterzeichnet wird. Dieses Protokoll dient als Grundlage fuer etwaige Kautionsabzuege bei Auszug.
12. ANWENDBARES RECHT
Dieser Vertrag unterliegt dem Recht der Bundesrepublik Deutschland, insbesondere den Vorschriften des BGB zum Wohnraummietrecht.
UNTERSCHRIFTEN
Vermieter: _________________________ Datum: _____________
Mieter: _________________________ Datum: _____________
Hinweis zu dieser Vorlage: Diese Vorlage deckt die Grundlagen fuer die meisten Wohnungsmietverhaeltnisse in Deutschland ab. Je nach Bundesland und spezifischer Situation koennten zusaetzliche Klauseln erforderlich sein (Energieausweis-Vorlage, Mietpreisbremse bei angespannten Wohnungsmaerkten, Schoenheitsreparaturen-Klausel). Pruefen Sie die ortsueblichen Anforderungen und ergaenzen Sie alles, was in Ihrem Bundesland gesetzlich vorgeschrieben ist. Im Zweifel empfiehlt sich die einmalige Pruefung durch einen Fachanwalt fuer Mietrecht.
Haeufig gestellte Fragen
Ist ein online unterschriebener Mietvertrag rechtsgueltig?
Ja. Elektronische Signaturen sind in der EU durch die eIDAS-Verordnung rechtlich anerkannt. Ein online unterschriebener Mietvertrag hat die gleiche Rechtswirkung wie einer mit Kugelschreiber. Die wesentliche Voraussetzung ist, dass beide Parteien eindeutig die Absicht haben, zu unterschreiben und den Bedingungen zuzustimmen. Fuer unbefristete Wohnraummietvertraege reicht die einfache elektronische Signatur aus.
Was ist der Unterschied zwischen Mietvertrag und Pachtvertrag?
Im deutschen Recht gibt es einen klaren Unterschied: Ein Mietvertrag (BGB Paragraphen 535 ff.) berechtigt zum Gebrauch der Mietsache. Ein Pachtvertrag (BGB Paragraphen 581 ff.) berechtigt zusaetzlich zum "Fruchtgenuss", also zur wirtschaftlichen Nutzung (z. B. bei landwirtschaftlichen Flaechen oder Gewerbebetrieben). Fuer Wohnungen verwenden Sie immer einen Mietvertrag.
Kann ich die Vorlage nach der Unterschrift beider Parteien aendern?
Aenderungen nach der Unterschrift erfordern eine schriftliche Ergaenzungsvereinbarung (Nachtrag), die beide Parteien unterschreiben. Sie koennen die Bedingungen nicht einseitig aendern. Wenn Sie die Miete anpassen, eine Haustier-Klausel hinzufuegen oder sonst etwas aendern muessen, erstellen Sie einen Nachtrag, verweisen auf den urspruenglichen Vertrag und lassen alle den Nachtrag unterschreiben.
Brauche ich einen Zeugen oder Notar fuer einen Mietvertrag?
Fuer Standard-Wohnungsmietvertraege in Deutschland nicht. Ein Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter ist ein normaler privatrechtlicher Vertrag, der weder Zeugen noch notarielle Beurkundung erfordert. Eine Ausnahme: Befristete Mietvertraege mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr beduerfen gemaess BGB der Schriftform, anderenfalls gelten sie als unbefristet.
Wie lange sollte ich einen unterschriebenen Mietvertrag aufbewahren?
Bewahren Sie ihn fuer die gesamte Mietdauer plus mindestens 3-5 Jahre nach Auszug des Mieters auf. Steuerliche Gruende (z. B. Abschreibungen, Werbungskosten aus Vermietung) koennen eine laengere Aufbewahrung erfordern. Digitale Kopien brauchen keinen physischen Platz, also spricht nichts dagegen, sie unbegrenzt aufzubewahren.
Was, wenn mein Mieter nicht digital unterschreiben will?
Wenn Ihr Mieter lieber per Hand unterschreiben moechte, ist das sein gutes Recht. In der Praxis finden die meisten Menschen digitales Unterschreiben aber viel bequemer. Mit einer Plattform wie CanUSign muss der Mieter kein Konto erstellen und nichts installieren. Er klickt einfach einen Link und unterschreibt. Das ist tatsaechlich einfacher als Ausdrucken, Unterschreiben, Einscannen und per E-Mail zurueckschicken.
Fazit
Ein Mietvertrag schuetzt Ihre Immobilie, die Rechte Ihres Mieters und Ihre Beziehung zueinander. Eine solide Vorlage zu verwenden und sie ordentlich unterschreiben zu lassen dauert weniger als eine Stunde und verhindert monatelange potenzielle Kopfschmerzen.
Nehmen Sie die Vorlage oben, passen Sie sie an Ihre Situation an, laden Sie sie bei CanUSign hoch und schicken Sie sie Ihrem Mieter zur Unterschrift. Der gesamte Prozess -- vom Ausfuellen der Vorlage bis zum vollstaendig unterschriebenen Mietvertrag in beider Postfaecher -- laesst sich an einem Nachmittag erledigen.
Der 1 Euro, den die Unterschrift kostet, ist wahrscheinlich der bestinvestierte Euro, den Sie dieses Jahr fuer Ihre Mietwohnung ausgeben.